현 정부의 부동산 정책이
나의 집값에 미칠 영향은?!
⚡ 30초 핵심 요약
- 2025년 10월 현재 이재명 정부는 출범 후 3차례 부동산 규제 대책을 발표
- 서울 아파트 평균 가격은 문재인 정부 고점을 돌파하며 지속 상승 중
- 세금 강화, 토지거래 허가구역 확대 등 규제 중심 정책 추진
- 전문가들 “집값 더 오르겠네” 우려 vs “시장 안정화 기대” 의견 엇갈림
- 실수요자는 매수 타이밍 신중 판단 필요, 투자자는 규제 리스크 고려 필수
🏛️ 현 정부 부동산 정책, 무엇이 문제인가?
2025년 6월 출범한 이재명 정부는 “불로소득 근절”을 기치로 강력한 부동산 규제 정책을 예고했습니다. 하지만 출범 5개월도 안 된 2025년 10월, 서울 집값은 문재인 정부 고점을 돌파하며 정책 실효성에 대한 논란이 가열되고 있습니다.
YTN 보도에 따르면, 부동산 전문가 김인만 소장은 “또 집값이 오르겠네”라며 우려를 표했고, 이광수 명지대 겸임교수는 “문재인 정부 시즌 2를 보는 것 같다”며 정책 방향에 대한 비판을 제기했습니다.
📌 현 정부 3차 부동산 대책 핵심
- 토지거래 허가구역 확대 – 서울·수도권 투기과열지구 추가 지정
- 종합부동산세 강화 – 다주택자 세율 상향 조정
- 대출 규제 강화 – DSR(총부채원리금상환비율) 재조정
- 분양가상한제 확대 – 민간택지까지 적용 범위 확대
- 재건축 규제 유지 – 초과이익환수제 지속 적용
서울 아파트 평균가
전월 대비 +2.3%
수도권 상승률
전년 동기 대비
전세 → 월세 전환
월세 비중
청약 경쟁률
평균 경쟁률
📆 2025년 부동산 정책 타임라인
이재명 정부 출범
“불로소득 근절”과 “투기 억제” 공약 발표. 부동산 시장 안정화를 최우선 과제로 선정.
1차 부동산 대책 발표
주택시장 안정화 방안 발표. 대출 규제 강화 및 실수요자 보호 정책 시행.
2차 대책 – 공급 확대
수도권·광역시 대규모 택지 지정, 공공분양 확대. 하지만 집값 상승세 지속.
3차 대책 – 세금 강화
“보다 센” 규제 예고. 토지거래 허가구역 확대 및 종부세 강화 추진.
📊 문재인 정부 vs 이재명 정부 비교
| 구분 | 문재인 정부 (2017-2022) | 이재명 정부 (2025-현재) |
|---|---|---|
| 정책 기조 | 투기 억제 중심 규제 | 불로소득 근절 + 실수요자 보호 |
| 대출 규제 | LTV 40% → 20% 단계적 강화 | DSR 40% 유지 + 생애최초 완화 |
| 세금 정책 | 종부세 최고세율 6% | 종부세 추가 강화 추진 중 |
| 집값 변화 | 서울 +52% (5년간) | 서울 +18% (5개월간) |
| 정책 횟수 | 27차례 대책 발표 | 5개월간 3차례 대책 |
| 시장 반응 | “정책 불신” → 집값 폭등 | “또 규제?” → 선제 매수 |
헤럴드경제 분석에 따르면, 이재명 정부의 첫 부동산 대책은 문재인 정부보다 집값을 더 빠르게 올렸다는 평가를 받고 있습니다. 5개월 만에 18% 상승은 문재인 정부 초기 6개월(12%)보다 높은 수치입니다.
⚠️ 나의 집값, 오를까? 떨어질까?
📈 집값 상승 전망 요인
🟢 상승 압력 요인
- 공급 부족: 수도권 주택 공급 부족 현상 심화 (연간 수요 대비 70% 수준)
- 금리 인하 기대: 한국은행 기준금리 인하 전망 (현 3.5% → 2.75% 예상)
- FOMO 심리: “추가 규제 전 사자” 심리로 매수 수요 집중
- 전세 매물 감소: 전세 → 월세 전환으로 실수요자 매매 시장 유입
- GTX 개통 효과: 수도권 광역교통망 확충으로 인프라 수혜 지역 가격 상승
📉 집값 하락 전망 요인
🔴 하락 압력 요인
- 강력한 규제: 토지거래 허가구역 지정 시 거래 절벽 예상
- 세금 폭탄: 다주택자 종부세 추가 강화로 매물 출회 가능
- 경기 침체: 글로벌 경기 둔화 및 수출 감소 영향
- 인구 감소: 저출산·고령화로 장기 수요 감소 전망
- 정책 불신: 잦은 정책 변경으로 시장 신뢰도 하락
전문가 의견: 시사캐스트는 “단기적으로는 상승세 지속 가능하나, 토지거래 허가구역 지정 시 거래 절벽과 급격한 하락 가능성이 있다”고 경고했습니다.
🗺️ 지역별 집값 전망
🏙️ 서울 (강남·강북)
강남 3구 (강남·서초·송파)
- 전망: 단기 상승, 중장기 조정 가능
- 이유: 학군·인프라 수요 견조하나 규제 집중 예상
- 평균 가격: 20억~25억 (중대형 아파트 기준)
- 추천: 실거주 목적 장기 보유자에게 적합
강북 (마포·용산·성동)
- 전망: 꾸준한 상승세 유지
- 이유: GTX-A·B·C 노선 수혜, 재개발 기대감
- 평균 가격: 12억~18억 (중대형 아파트 기준)
- 추천: 실수요자 + 중기 투자자 모두 고려 가능
🏘️ 수도권 (경기·인천)
경기 남부 (성남·용인·화성)
- 전망: 강한 상승세 지속 예상
- 이유: 판교·동탄 등 신도시 인프라 완성도 상승
- 평균 가격: 8억~14억 (신축 중심)
- 추천: 실수요자 매수 타이밍
경기 북부 (고양·파주·남양주)
- 전망: 양호한 상승세
- 이유: GTX-A(파주) 및 GTX-C(양주) 호재
- 평균 가격: 5억~9억
- 추천: 가성비 중시 실수요자 적합
🌊 지방 (부산·대구·광주)
지방 광역시
- 전망: 보합~소폭 상승
- 이유: 수요 제한적, 공급 과잉 우려
- 평균 가격: 3억~6억 (부산 해운대 제외)
- 추천: 실거주 목적만 고려, 투자는 신중
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
중기(1~2년): 규제 강도에 따라 조정 가능
장기(3년+): 금리·인구 변수에 따라 불확실
전문가 10명 중 6명은 “단기 상승, 중기 조정” 전망입니다.
🎯 핵심 정리: 5가지 행동 지침
- 실거주 목적 매수자: 규제 리스크보다 실수요가 우선이므로, 적정 가격 발견 시 매수 진행 OK. 단, 토지거래 허가구역 지정 전 계약 완료 권장.
- 투자 목적 매수자: 단기 차익 기대는 위험. 중장기(5년+) 관점에서 입지 좋은 지역 선별 매수 검토. 세금 부담 증가 대비 필수.
- 다주택 보유자: 종부세 추가 강화 예정이므로 비수익 자산 정리 고려. 보유세 부담과 임대수익 비교 후 포트폴리오 재조정 권장.
- 전세 거주자: 전세 → 월세 전환 가속화 중이므로 ① 조기 재계약 시도 ② 소형 주택 매수 전환 검토 ③ 보증금 증액 대비.
- 관망자: 시장 상황 예측은 불가능. 본인의 주거 필요 시점을 최우선 고려하고, “남들이 사니까 나도”는 금물. 재무 상황 맞춤 계획 수립 필수.
💬 전문가 의견 모음
🎤 김인만 (김인만부동산연구소장)
“현 정부의 부동산 정책은 문재인 정부의 실패를 반복하고 있다. 규제 강화 → 시장 불신 → 선제 매수 → 집값 폭등의 악순환이 우려된다. 공급 확대가 최우선이어야 한다.”
🎤 이광수 (명지대 대학원 겸임교수)
“이재명 정부의 부동산 정책은 ‘문재인 시즌 2’를 보는 것 같다. 국민들은 노무현·문재인 정부에서 이미 경험했기 때문에 정책 불신이 더 빠르게 확산될 가능성이 높다.”
🎤 한국은행 금융안정보고서
“더 이상 정부에서 발표하는 부동산 대책이 시장 영향을 주지 못한다는 평가도 나온다. 수도권 주택 공급 부족이 근본 원인이므로 금융·세제 정책보다 공급 확대가 시급하다.”
🎤 박근종 (칼럼니스트)
“공급 부족, 금리 인하 기대감, 추가 규제 FOMO가 맞물리면서 부동산 시장이 다시 불붙고 있다. 정부는 금융·공급·세제를 아우르는 강력하고 치밀한 종합대책을 타이밍 놓치지 않고 내놓아야 한다.”
🏁 결론: 나는 어떻게 해야 할까?
2025년 10월 현재, 이재명 정부의 부동산 정책은 “규제 강화”와 “공급 확대”라는 두 축으로 진행되고 있습니다. 하지만 시장은 규제에 대한 불신으로 오히려 선제적 매수 움직임을 보이고 있습니다.
중요한 것은 “남들의 선택”이 아닌 “나의 상황”입니다.
- ✅ 실거주가 필요한가? → 적정 가격 발견 시 매수 진행
- ✅ 투자 수익이 목적인가? → 규제 리스크 고려, 중장기 관점 필수
- ✅ 보유세 부담을 감당할 수 있는가? → 다주택자 세금 폭탄 대비
- ✅ 대출 상환 능력이 충분한가? → DSR 규제 및 금리 변동 대비
- ✅ 지역 개발 계획을 확인했는가? → GTX, 재개발 등 호재 검토
💡 “집값은 오르기도 하고 내리기도 합니다. 하지만 나의 주거 필요는 변하지 않습니다. 시장 타이밍을 맞추려 하기보다, 본인의 재무 상황과 주거 필요에 맞춘 결정이 가장 현명한 선택입니다.”