💸 10·15 부동산 대책, 무엇이 문제인가?

2025년 10월 15일, 이재명 정부는 초강력 부동산 규제 대책을 발표했습니다. 서울 전역과 경기도 12곳을 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)과 토지거래허가구역으로 지정하며 집값 안정화에 강력한 의지를 보였습니다.

하지만 시장의 반응은 냉담했습니다. 규제 발표 이후에도 집값은 여전히 오르고 있고, “이번에도 실패할 것”이라는 전망이 지배적입니다. 왜 이런 일이 벌어지는 걸까요?

1️⃣ 이상경 차관의 ‘집값 떨어지면 사라’ 망언

10·15 대책 발표 직후, 이상경 국토교통부 1차관이 유명 부동산 유튜브 채널에 출연해 대책을 설명했습니다. 그런데 그의 발언이 논란을 불러일으켰습니다.

이 발언은 지금 당장 집이 필요한 실수요자들의 상황을 전혀 고려하지 않은 것으로, 엄청난 비판을 받았습니다. “집값이 떨어질 때까지 기다리라”는 것은 현실적으로 불가능하며, 정부가 부동산 문제 해결 의지가 없다는 인상을 주었기 때문입니다.

여기에 더해 이 차관의 배우자가 지난해 7월 경기도 성남시 분당구 백현동 아파트를 33억5천만원에 매입하면서 14억8천만원의 전세를 끼워 넣은 것이 밝혀지며 ‘갭투자’ 의혹까지 불거졌습니다. 부동산 규제를 담당하는 고위 공직자가 이런 방식으로 집을 산 것이 ‘내로남불’이라는 비판을 받았고, 결국 사의를 표명하게 됐습니다.

2️⃣ 야당의 강력 반발: “주거 파괴 정책”

국민의힘 장동혁 대표는 10·15 부동산 대책을 “주거 안정이 아니라 주거 파괴 정책”이라고 강하게 비판했습니다.

장 대표는 자신이 보유한 아파트 4채의 가격이 6억6000만원에 불과하며, 나머지를 다 합쳐도 8억5000만원 정도라고 밝혔습니다. 그러면서 민주당 김병기 원내대표의 장미아파트나 이재명 대통령의 분당 아파트와 바꿀 용의가 있다고 받아쳤습니다.

🏠 집값이 안 꺾이는 5가지 구조적 이유

그렇다면 이재명 정부의 초강력 규제에도 불구하고 집값이 쉽게 꺾이지 않을 이유는 무엇일까요? 전문가들은 다음 5가지 구조적 요인을 지적합니다.

1️⃣ 폭발적인 주택 수요

한국의 주택 수요는 여전히 강력합니다. 특히 서울과 수도권에 대한 수요는 줄어들 기미가 보이지 않습니다.

• 밀레니얼 세대의 결혼과 출산: 1990년대 초반생들이 결혼과 출산을 준비하며 주택 수요 급증
• 베이비붐 세대의 은퇴: 은퇴 후 서울 근교로 이사 가려는 수요
• 1인 가구 급증: 전체 가구의 40%가 1인 가구로, 소형 주택 수요 폭발
• 내 집 마련 열망: 전세값 급등으로 차라리 집을 사려는 실수요자 증가

2️⃣ 공급 부족 문제

서울과 수도권의 주택 공급은 수요를 따라가지 못하고 있습니다. 신규 공급이 제한적이고, 재개발·재건축도 규제로 막혀 있는 상황입니다.

• 신규 택지 부족: 서울 내 개발 가능 토지가 거의 소진됨
• 재개발·재건축 지연: 각종 규제와 주민 갈등으로 사업 지연
• 그린벨트 해제 반대: 환경 보호 명분으로 개발 반대 여론 강함
• 준공 후 입주 지연: 각종 인허가와 하자 보수로 입주 시기 계속 늦춰짐

3️⃣ 저금리 기조 지속

비록 한국은행이 기준금리를 동결했지만, 여전히 역사적 저금리 수준입니다. 이는 대출을 통한 주택 구입을 쉽게 만들어 집값 상승 압력을 가중시킵니다.

• 기준금리 2.5%: 역사적으로 낮은 수준 유지
• 실질 금리 마이너스: 인플레이션을 고려하면 실질 금리는 마이너스
• 대출 규제 회피: 신용대출, 전세자금대출 등으로 규제 우회
• 부모 증여·차입: 부모 세대의 자금 지원으로 청년층도 주택 구입

4️⃣ 대체 투자처 부재

부동산 외에 마땅한 투자처가 없다는 것도 집값을 떠받치는 요인입니다.

• 주식 시장 불안: 코스피 변동성이 크고 중장기 투자 매력 떨어짐
• 채권 수익률 낮음: 저금리로 채권 투자 매력도 감소
• 암호화폐 리스크: 규제 불확실성과 변동성으로 안전 자산 선호
• 예금 이자 낮음: 은행 예금 이자가 물가 상승률보다 낮음

결국 “그래도 집이 제일 안전하다”는 인식이 강해지면서, 여유 자금이 부동산으로 몰리고 있습니다.

5️⃣ 수도권 집중 심화

한국의 인구와 경제는 여전히 서울과 수도권에 집중되고 있습니다. 이는 서울 집값이 쉽게 꺾이지 않을 근본적인 이유입니다.

• 일자리 집중: 대기업, 금융, IT, 의료 등 좋은 일자리는 대부분 서울에 몰려 있음
• 교육 인프라: 좋은 학교, 학원, 교육 환경은 서울과 수도권에 집중
• 의료·문화 시설: 대형 병원, 문화 시설, 쇼핑몰 등 편의 시설 역시 서울 중심
• 교통 편의성: 지하철, 버스 등 대중교통 시스템이 잘 갖춰진 곳은 서울뿐

정부가 지방 균형 발전을 외쳐도, 실제로는 서울 집중이 더욱 심화되고 있는 것이 현실입니다.

🔮 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까?

전문가들은 단기적으로는 규제 효과로 거래량이 감소하고 일부 가격 조정이 있을 수 있다고 봅니다. 하지만 중장기적으로는 다음과 같은 이유로 집값 상승 압력이 지속될 것으로 전망합니다.

1️⃣ 규제는 일시적, 수요는 영구적

부동산 규제는 정권이 바뀌면 언제든 완화될 수 있습니다. 하지만 서울에 살고 싶어 하는 사람들의 욕구는 사라지지 않습니다. 규제가 강화되면 거래량은 줄어들지만, 수요 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

2️⃣ 공급 확대는 요원

신규 공급을 늘리려면 최소 5~10년이 걸립니다. 택지 선정, 인허가, 건설, 준공까지 긴 시간이 필요하기 때문입니다. 지금 당장 공급을 늘린다고 해도, 2030년대에나 효과가 나타날 것입니다.

3️⃣ 인구 구조 변화

밀레니얼 세대(1990년대 초반생)가 결혼과 출산을 준비하는 시기가 바로 지금입니다. 이들의 주택 수요가 폭발적으로 증가하고 있으며, 이는 앞으로 5~10년간 지속될 전망입니다.

4️⃣ 정치적 리스크

이재명 정부의 부동산 정책이 여론의 반발을 사면서, 정치적으로 부담스러운 추가 규제는 쉽지 않을 것으로 보입니다. 오히려 다음 선거를 의식해 규제를 완화할 가능성도 있습니다.

💰 그렇다면 지금 집을 사야 할까?

많은 분들이 궁금해하는 질문입니다. “지금 사는 게 맞을까, 기다리는 게 맞을까?”

이에 대한 답은 개인의 상황에 따라 다릅니다. 다음과 같은 기준으로 판단해보세요.

✅ 지금 사는 것이 유리한 경우

• 실거주 목적으로 집이 필요한 경우
• 충분한 자기자본(최소 30% 이상)을 갖춘 경우
• 월 소득 대비 대출 상환액이 30% 이하인 경우
• 서울·수도권 핵심 지역(직주근접, 교통 편리)을 원하는 경우
• 전세값이 급등해 차라리 사는 게 나은 경우

❌ 기다리는 것이 나은 경우

• 투자 목적으로 단기 차익을 노리는 경우
• 자기자본이 부족해 과도한 대출이 필요한 경우
• 월 소득 대비 대출 상환 부담이 큰 경우
• 외곽 지역이나 수요가 불확실한 지역을 고려하는 경우
• 금리 상승 리스크를 감당하기 어려운 경우

🎯 결론: 근본적인 해법이 필요하다

이재명 정부의 10·15 부동산 대책은 강력한 규제를 담고 있지만, 근본적인 수요-공급 불균형 문제를 해결하지는 못합니다.

집값을 안정시키려면 다음과 같은 근본적인 접근이 필요합니다:

• 공급 확대: 신규 택지 개발, 재개발·재건축 활성화로 주택 공급을 대폭 늘려야 합니다
• 지방 균형 발전: 좋은 일자리와 교육·의료 인프라를 지방으로 분산시켜 서울 집중을 완화해야 합니다
• 금리 정상화: 장기적으로는 금리를 정상 수준으로 올려 과도한 대출을 억제해야 합니다
• 세제 개편: 다주택자와 투기 수요를 억제하되, 실수요자는 보호하는 방향으로 세제를 개편해야 합니다

하지만 이러한 근본적인 해법은 단기간에 이룰 수 없습니다. 따라서 앞으로도 한동안은 집값 상승 압력이 지속될 가능성이 높습니다.

기억하세요: 집은 투자 대상이기 이전에 삶의 터전입니다. 내 집 마련은 중요하지만, 무리한 대출로 인생이 힘들어지지 않도록 신중하게 결정하시기 바랍니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)